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房屋买卖的知识大汇总
文章类型:购房指南 浏览次数:1323 加入时间:2012-10-15 19:41:23 出处: 打印该页
房产中介的业务分两块,租赁和二手房交易。如果要贷款买二手房,一般按房子的评估价按一定成数办理,大部分银行之前的要求是,房龄加贷款年限不超过30年,卖主年龄加贷款年限不超过65岁。


  房子有几个支撑价格区别的硬指标:楼层、电梯、朝向、结构、通风采光、是否有黑房、房龄、居住环境、物业、水电气、装修。顶楼,比如8楼的8楼(简称8/8),或9/9,无电梯,一梯多户(6-8户)楼道黑、楼梯陡、厨房厕所窗户朝走道、朝向不好(东或西)、有黑房、房龄老(90年代初80年代末)、没有物业、容积率高。家里有老人,爬楼不方便,朝向不好,通风采光差,有黑房意味着东西容易长霉,顶楼意味着夏天热冬天冷,厨房厕所朝向走道,意味着楼梯间充满油烟和粪香、墙面油迹斑斑。


  一、产权情况


  房屋产权指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权的类型有很多,包括:私产房(合同房)、公产房、经济适用房、房改房、集资建房等;房屋的产权性质不同,其价值也不尽相同。


  日常交易中“私产房”最为常见,私产房的权属证明文件有两个,俗称两证:《房屋所有权证》《国有土地使用证》;也有老百姓称三证的,其实是指两证之外另加一本《国有土地使用纳税证》。


  我们在查明房屋产权时要要注意以下情况:


1.有房屋未必有产权,如单位自建、农村宅基地建房、社区配套用房、违建房等;


2.产权是否登记?如预售房、抵押商品房未登记等;
3.产权是否完整?如已抵押未解除、公房不符合上市出售条件;


4.产权有无纠纷?如拍卖竞得、婚姻或财产继承、确定为拆迁的房屋等;


5.有房地产两证未必就有产权,如伪造房产两证、被查封或强制拍卖、遗失补办后发生过转让;


  二、房屋外部情况


  1.地段及繁华程度:地段是房屋最重要的固定属性,也是所有购房者在购房时都很关注的,买家一但圈定了一定的地段区域,需求较难引导;选择哪一区域、市区还是郊区主要围绕客户的需求而定。


  2.交通便捷程度;交通是买房者会考虑的重要因素,包括公汽、轻轨、地铁、轮渡等公共交通的线路数,与市内各主要区域及上班所在地联系的广泛程度,从房子所在地到各公交点的距离,公交工具运行起止时间、运行速度、是否经常堵车、票价等都是客户会盘算的细节。四通八达、进出方便、经济实惠,居住的便利性才能得以体现;
3.公共生活配套:调查公共生活配套应关注以下各要素;


1)教育设施:托儿所、幼儿园、小学、中学的交通便利、级别等;


2)医疗卫生设施:医院、卫生站、社区门诊等;


3)文化体育设施:公园、体育场、综合文化活动中心等;


4)商业服务设施:商场、超市、集贸市场、药店及其他第三产业设施;


5)金融邮电设施:银行、邮局等;


6)行政管理设施:街道办事处、派出所、居委会、房管机构等。


  4.周边环境:


  查看小区的环境要从以下几个方面入手:


1)安全性:小区是否封闭、安全防盗措施等;


2)小区规模、绿化覆盖率、景观布局、楼间距等;


3)内部生活配套,会所设施(健身、娱乐)、教育、停车、购物等;


4)物业管理:管理状况,服务质量、收费。
5)环保情况:


a)卫生状况:关注社区居民生活习惯、卫生现状。生活垃圾处理情况、给、排水是否通畅、有无雨季渍水等情况;


b)噪音:安静与否?有无临马路、铁路、餐饮、集市等?


c)用水:饮用水供水方式采用直接供水、水泵还是水箱?


d)空气:注意有无餐饮、工厂、垃圾站等污染;


e)其它:有无通信接收设施、高压变电装置等?


  三、内部情况


1.户 型:户型的分类形式很多


1)按照居室数量分类:如一居,两居,三居等;


2)按照厅、卫数量分类:有一室一厅一卫、两室一厅(两厅)一卫、三室两厅二卫(一卫),四室两厅两卫等;


3)按建筑形式分类可分为:平层户型、错层户型、跃层户型、复式户型四类。
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