 |
|
 当前位置：潜山房产网 >>> 房产资讯 >>> 资讯详情 |
| 透视房地产开发链条的利益内幕 |
文章类型：房产资讯 浏览次数：1991 加入时间：2012-01-03 08:56:54 出处：  打印该页 |
你知道中国的房价为什么始终降不下来吗？你知道为什么说房地产价格的事总理说了不算要看总经理的吗？你知道中国政府为什么只能说要遏制房价过快增长而不敢理直气壮的说要把房价降下来吗？你知道为什么说中国经济已经被房地产行业绑架了吗？告诉你这其中的缘由吧！
做房地产开发生意的不一定都是财大气粗和实力雄厚大财团的，绝大多数成功的房地产开发商都会熟练玩转空手套白狼的游戏，在房地产开发商看来，社会关系远比资金重要，良好和过硬的政府关系才是房地产项目开发成功与否的基础。因为，土地才是项目的根本之所在，只有先拿到了土地，其他的一切都可以在房地产商的掌控之中。
房地产商的空手套白狼手法大致可以罗列成以下的脉络途径：
有了土地，就可以利用中国的商业银行运作缺陷来设计并且取得银行贷款，因为，一旦你取得了房地产开发用地许可证，许多银行都会主动地巴巴地跑来跟你谈合作，你可以用土地质押换取贷款，然后，银行还会根据你的要求提供房地产开发贷款、商品房按揭贷款、住房装修贷款等。
别以为盖房子的钱是房地产商自掏的腰包，土地转让金都是贷款来的，修楼盖房的钱都是购房者预付的和承建商垫资的，真正的开发商其实并没有掏几个钱。
房子盖好后普通老百姓是不可能在第一时间买到价优质优房子的，开盘前，绝大多数房地产商会先在小范围内搞一次内部认购活动，有来头的或某些政府官员会被邀请参加认购活动，而且，至少一半以上楼层好、房型好、位置好的房子都会被内部认购掉。
房地产开发商会找一大帮虚拟的购房者或房托来办理银行按揭贷款，也就是说把房子用虚假交易的手段将房子转手到了由房地产商实际控制的购房人头下，或者说是变相已经将楼盘抵押给了银行又换来了大把的钞票，把房地产项目有开发风险也一并转让给了银行。
绝大多数老百姓并不知道其中的奥秘，一看到新开盘的楼盘就基本售罄便会神经紧张，再看房源表大多被标“已售”字样便会产生冲动性购房欲望，因此，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。
如果你认为房地产商在收到楼盘销售的钱以后马上会归还银行贷款，那你就太天真了，开发商不会傻到进了自己口袋的钱再拿出来，绝大多数的开发商会用这些钱再去拿地，只要能够拿到地，又可以继续忽悠让银行贷款，又可以再忽悠老百姓来买房。
在中国的房地产开发过程中，最傻的有二种人，一是银行，房地产开发商向银行贷了款去拿地，是用土地作的抵押，现在房子盖好了并且卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找政府，政府就把这块地再次出让，拆迁，补银行的烂帐。
由此可见，在房地产开发过程中，最聪明的始终是政府，政府可以从出卖土地中赚钱，可以从银行处置不良资产中赚钱，可以从收回逾期开发的土地中赚钱，可以在重新拍卖土地中再赚钱。越来越庞大的政府预算的将近一半依靠房地产企业的贡献支撑的，这下你应该明白为什么政府会疯狂的支持房地产开发了吧？
许多经营手段较为娴熟的房地产开发商，都会同时拥有好几个相对独立封闭的经济实体，钱就这么地转来转去，能够确保银行不产生逾期贷款就已经很给银行面子了。当然，房地产商老板也有心情好的时候，那时他可能会想到要还一部分贷款给银行，至于心情不好时那就另当别论了。而银行只要不发生贷款逾期，或者是出现被银监部门监查风险就无所谓，毕竟，放贷收益才是银行盈利的主要途径。
而如果你天真到真的寄希望于政府能够采取强硬措施来帮助老百姓来降低房价，那你肯定会倍感失望的。道理其实很简单，中央政府在说如何调控房地产市场有什么用？中央政府的手里没有实际掌控的一寸土地，所有的土地出让权都掌握在地方政府手里，而绝大多数的地方政府为了养活庞大的政府管理人员和维持庞大的日常开支，对土地出让收益的依赖度也就越来越高。
因此，从农民手中以低廉的价格巧取豪夺来的土地转手卖给房地产开发商就可以获取几十倍甚至几百倍上千倍的收益，何乐而不为？对于地方政府而言，土地其实就是GDP，卖地就可以出政绩，有人买地就可以带动消费促进繁荣昌盛，有人买地就可以形成灰色利益链。因此，在这样巨大的利益驱动和带动下，地方还会不折不扣地执行中央的房地产调控政策吗？
当然，中央也考虑到了地方不会老老实实的听从于宏观调节政策，也在明争暗斗和地方政府展开利益角力，从土地出让制度改革到土地出让金分配比例的调整，从地方和民企的房地产商唱主角到央企纷纷登台亮相，猛然间人们发现，随着央企大举进军房地产行业，老大哥们手中挥舞着成捆成叠成箱成车的人民币出现在各地的土地竞拍市场，让老百姓再次心怀希望，中央控制土地后房价总归会希望下降了吧？
其实不然，随着央企的出现，现在拿地就不光需要依靠关系了，土地只能采取中央规定的竞拍制度，这样，许多小的开发商便扛不住了。土地资源基本上就会集中到几家实力雄厚的央企或大开发商手里，又变成了变相的土地兼并。
央企当然是不差钱的，但是，如果民企实在拿不到地了也是不甘寂寞的，于是，每次在积极参与土地拍卖过程中，既然拿不到地为什么就不能在竞拍时多举举牌子，乘机帮助地方政府抬抬地价？随着拍卖价格几千万上亿元的往上窜，便频繁地出现了央企新地王。就算你央企再牛，地方政府和小开发商联手还不骗你个几千万？
而房地产小开发商也有小九九可以打，他们也会借助央企新地王的影响来帮着自己抬高周边的地价房价，让央企拿地的楼面均价接近市场房价，而央企拿了地以后只能盖房子，盖完了房子当然是要卖掉的，可现在的房价已经被炒高了一圈，央企也不可能亏本卖掉，于是，借助自己是国家企业不差钱，有的是国家大把给的钱，便把房价定在喜马拉雅山的海拔高度上，最终的受害者仍然会是不明究里的急于买房的老百姓。所以，残酷的事实再次告诉我们：国家从老百姓手里收钱支持央企购买昂贵的土地并且盖成房子以后，再以更加昂贵的价格把质次价高的房子卖给老百姓。
而且，可悲的是现在凡是有房地产专业的大学和所有的房地产研究院所的教授都已经被房地产商收买了，凡是有房地产栏目的媒体和记者都已经被房地产商搞定了，当老百姓耳边听到和眼睛看到的都是楼市房产的一片涨声时，相信意志再坚定的等待房价下降的人都会坐不住的。
这就是房地产界的循环，政府，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是，房价也就滚雪球一般地失控难以遏制了。
假如，全国的老百姓认清现在是楼市的最后疯狂，不再轻易的被房地产商忽悠，不再对楼市调控政策抱有信心，大家捂紧口袋不买房，相信不出二年中国的楼市房价真的会出现下跌，到那时，普通平头老百姓就可以看到成片成片的烂尾楼，可以听到一大批被枪毙的城建局长和银行行长，还可以听到很多耳熟能详名字出现在被“双规”的县市长名单之中。而政府担心的是如何处理越来越多被房地产下跌所带出来的腐败官员，担心的是房价下跌如何平衡庞大的政府预算，担心的是可能会造成失业率上升，担心的是老百姓闹事影响到安定团结的局面，担心的是会被上级追责而影响到自己的仕途。
在地方政府财政已经被房地产行业彻底绑架了的现实下，要指望地方政府配合中央政府稳定房价的可能性微乎其微，再说了，钢筋混凝土能值几个钱？凭什么要用远远高于黄金的价格卖给我们消费者？因此，团结就是力量，只要老百姓坚持二年不买房，二年以后就一定能够买到降价房。
结论是：中国房价的事情总理说了不算，也不能由昧着良心玩转着民众追涨不追跌心理的房地产开发商说了算，而是应该团结起来让消费者说了算。
你说对不？
|
|
|
皖公网安备 34082402000312号 备案号：皖ICP备17029576号 技术支持：新雨网络
