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| 记者探访北京中介市场：满五年免税房成新卖点 |
文章类型：房产资讯 浏览次数：3680 加入时间：2013/4/29 20:12:44 出处：  打印该页 |
http://www.crei.cn 2013年4月3日 来源：北京日报
“满5年”、“唯一住房”、“免税房”……在北京“国五条”细则出台后，房产中介云集的崇文门西花市大街上，我爱我家、链家地产[微博]、麦田房产等多家中介公司门店已经清空了橱窗里一直挂着的低价房源，取而代之的则是一块块临时展板，展示着店里为数不多的免个税房源。记者昨日调查发现，尽管本周二手房交易急速降温，但仍不乏有中介逆市开新店，以图在免税房源相对集中的“免税区”争夺相对稀缺的免税房源。
“免税房”广告信息被置顶
“哥，您想看什么样的房子？”昨日中午，记者以购房人身份迈进麦田房产西花市店的大门，经纪人李先生先是一愣，马上迎了过来。和记者之前看过的多家中介门店如出一辙，这里也是门可罗雀，以至于门店一进门的前台处，只留下李先生一人“值班”。
当得知记者具备购房资格后，李先生突然来了精神。“我们店里正好有几套‘满五年唯一’房，您要想看房，咱马上就能看。”他说，由于北京“国五条”细则中明确提及交易已满五年且是家庭唯一住房的房屋再上市时，可免征占到房屋升值额20%的个人所得税，3月份就已开始走俏的“免税房”，俨然成了各家中介的“心头肉”。
这家门店展示的二手房房源广告，均是用黑色墨水打印的A4纸。“原来的低价老房源很多都需要缴纳个税，店里现在主推‘免税房’。”李先生解释说，为了让购房人更加了解形势，店里还专门把每套房源受新政影响的级别标注在广告里。具体来说，主要分为三类，一类是严重受到新政影响，需要缴纳20%个税的房源，其橱窗广告位已经被经纪人“置底”；第二类是完全不受新政影响的“免税房”，即“满五年唯一”房，其广告位已经被“置顶”；还有一类属于被评估为“受影响不大”的房源，此类房源交易时需要缴纳个税，但由于其房屋增值额较少，所需缴纳的个税数额并不高，所以此类房源在展板上的广告位紧随“免税房”。
中介开新店抢免税房源
“北京的‘国五条’才执行三天，就有中介关门了？”在西花市大街西头，一家品牌中介门店已是人去屋空，孤零零地留下一个浅色LOGO，引得路人频频侧目。昨日下午，记者看到店里不时有装修工人进出，仔细一打听，才知道这里其实是一家中介公司即将开业的新门店——不足百米的马路两侧，三家底商都挂着同样的LOGO。
“国五条”刚刚在京落地，二手房市场重回观望期在所难免，为何仍有中介公司逆市开新店？一家中介公司内部人士表示，一些中介公司已在年初确定今年扩张开店的计划，加之楼市新政执行后，“免税房”房源更加稀缺，促使其加快了抢占市场份额的脚步。同时，为了刺激交易业绩，一些经纪人早已想好了应对之策。
昨日记者调查中，就有多位经纪人暗示：可以利用“做低”成交价格，即采用“阴阳合同”的方式，人为减少房屋增值额，从而削弱“20%个税”政策的效力。
经纪人李先生介绍，崇文门地区新景家园、本家润园等周边楼盘二手房的均价，已经达到每平方米5万元至5.5万元。可目前该区域的二手房交易最低计税价格约为每平方米2.75万元，“您算算，如果不考虑贷款申请问题，即便您买的不是‘免税房’，多数房源的增值额可以被‘做低’一半多，相当于可以少缴一半多的个税。”
不过，这些经纪人也坦承，新政执行这几天，连“免税房”都很难拉到看房人，加之大量购房需求已在新政执行前集中释放，“阴阳合同”这歪招估计暂时派不上用场。
“二手房交易各方签订所谓的‘阴阳合同’，实际要冒相当大的风险。”北京房协秘书长陈志提醒，一方面，一旦买方以签订的虚假合同金额支付房屋价款，容易引起双方纠纷；另一方面，卖方可以所签“阴阳合同”无效为由，在交易过程中单方面解除合同，买方无法得到相应补偿。
记者手记
活没干费先收 中介底气何在
记者采访中发现，麦田房产等中介机构给出的中介费收取标准仍是一口价——按房款成交总额的2.7%收取，即规定的2.2%中介费和各家中介私设的0.5%服务保障费(亦作“担保服务费”)，且需由购房人在房屋网签之前一次性交齐。
2009年以来，二手房市场恢复红火，各家房屋中介眼看行市见涨，一些中介公司和经纪人的违规操作便多了起来。这一情形引得消费者吐槽不断，这些中介公司和经纪人有的吃了官司，甚至被监管部门摘了牌子。究其原因，很多客户把矛头指向了中介公司提前、一次性收取的高额中介费。
“纵观国内标准化的服务行业，大多都是由消费者依据享受到的服务质量付费。而房地产中介公司却是个例外，先收钱，后干活，在几乎不用考虑回头客的情况下，经纪人有多大动力愿意把活干好？”正如一位业内人士所说，中介行业确实沾了近年来二手房交易红火的光。一言以蔽之，中介公司其实是占了房地产卖方市场的好处。
在2009年以前，买卖双方仍可以保持博弈的时期，中介费仍沿用着“分期付款”的惯例：购房人在签合同前首付30%左右，尾款通常在房屋顺利过户后补齐。那时，从中介来电约看房，经过贷款、过户等关键环节，直至最终收房完成物业交割，在整个中介服务过程中，买方往往占据主动，因为占大头的中介费尾款还攥在自己手里，并不太担心提供居间服务的中介会偏向卖方，从中作梗。
如今，“国五条”在北京落地后，购房人都盼着可以重新恢复与卖方博弈的能力，让房价回调到合理水平。对于已经收了“担保费”却并不提供对应服务的中介公司，购房人完全可以分期支付中介费，好让中介公司重拾服务行业的本分——中介费高低，全靠服务质量说话，而不是像现在这样，中介费变成了垄断房源的信息费。 记者 刘宇鑫
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